1. 房屋测绘与规划测绘关系

房屋测绘是以房屋作为测定范围，运用测绘仪器与相应技术手段来测定房地产自然状况、位置及权属状况的一项活动，起到向房屋销售、产证办理提供面积依据的作用。相比之下，规划测绘是由规划部门采取的一项管理手段，用于监督项目建设单位是否在遵循城市规划条件、严格依据审照图的前提下开展建设 活动，旨在满足行政审批要求。二者的测绘依据、目的、测绘时机及成果内容存在明显差异。其中，房屋测绘以规划审照图和实地测量数据作为预/实测绘依据，以提供房屋产权登记与房屋销售面积依据作为核心目的，在预售证办理前和工程竣工前分别开展预测绘、实测绘工作，成果内容由预测数据、实测数据两 部分组成，以表明房屋权属面积状况和分摊情况为主。而规划测试以规划审照图为主要依据，以提供规划验收服务为核心目的，在工程竣工验收期间开展规划测绘工作，规划成果包括项目所属行政界线、实际建造面积、实际建筑高度等。

2. 房屋测绘与规划面积差异的主要原因

第一，测绘主体与方法。房屋测绘、规划测绘二者的测绘主体及所采用方法手段有所不同，加之各测绘主体对规范解读存在差异，导致二者测绘结果产生出入，形成差异。一般情况下，房屋测绘是以地方房屋测绘院为测绘主体，使用专业房屋测绘软件开展预测绘作业，使用全站仪设备和GPS全球定位系统开展实测绘作业。而规划测绘则是以设计院和专业测绘单位为主体，设计院使用CAD软件开展审照图面积测绘作业，专业测绘单位运用RS、GIS等系统开展面积测算、分层面积与总面积汇总表编制作业。

第二，依据标准。房屋测绘与规划测绘遵循的依据标准内容并不相同，差异点包括面积测算方法与适用范围。例如，在上海市闵行区某房屋项目中，以《房屋测量规范》（GB/T17989.1-2016）、《上海市房屋 面积测算规划》（沪建权籍[2017]583号）为房屋测绘规范依据，要求一般房间层高低于 2.20m时不计算面积，按照1/2和全部水平投影面积来计算封闭式阳台面积及非封闭式阳台面积，按照各楼层水平投影面积和1/2水平投影面积来计算有上盖与无上盖室外楼梯，在层高大于2.20m时计算斜面屋顶全部面积，在 层高不足2.20m时不计算斜面屋顶面积。与此同时，以上海市建筑面积计算规划管理暂行规定、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）作为规划测绘规范依据，与房屋测绘规范相比，差异点包括层高低于 2.20m时按1/2面积计算一般房间面积、按照 结构外围与1/2水平投影面积来计算主体结构内外阳台、均按照1/2楼层水平投影面积计算室外楼梯、按1/2面积计算1.20～2.10净高斜面屋顶、不计算净高小于1.20m斜面屋顶面积 。最终，房屋测绘与规划测绘面积产生较大差异，主要差别项包括首层及顶层门廊、局部架空通廊下方汽车坡道入口、幕墙与实体墙同时存在三项，分别产生200m2、515m2和 120m2的面积差，共计产生835m2的面积差，如表1所示。

第三，规划设计变更。在工程建设期间，受到建设单位自身或其他方面因素影响，原有设计方案缺乏可行性，为如期交付工程和保证建筑质量，选择对设计方案进行变更调整，包括改变开间、结构功能、井深等，致使建筑面积随之发生改变，最终出现房屋实测面积与设计面积不一致的情况，还有可能出现分户面积改变、公用面积分摊改变等一系列问题出现，使测绘面积与规划面积产生偏差。例如，在某建筑工程中，原规划设计方案中建筑楼层为 10层、分户面积为100m2，建设单位并未按照许可要求施工，对设计方案进行变更调整，竣工阶段的建筑楼层为11层、分户面积为 120m2，与原规划面积不符。

3. 测绘与规划面积差异造成的具体影响

一方面，在预售许可证办理环节，规划测绘是以规划许可证为主要依据，对房屋建筑的总体面积及单层面积加以测算，旨在获取准确的容积率结果，判断建筑工程是否符合城市总体发展规划，所获取规划面积测算结果较为模糊，并未出具各户房屋的具体数据及专项测绘报告。而房屋测绘是以规划部门颁布或认可的施工图为依据，在其基础上获取预测数据，主 要计算建筑分空间面积，提供各层各户房屋面积的准确数据及专项测绘报告。另一方面，在房屋证办理环节，以规划核实认可书作为规划测绘依据，根据测绘结果判断施工方是否严格遵循规划设计要求开展施工活动，核实规划面积与实际建筑面积的具体差值，同时，以实地勘察测量数据作为房屋测绘依据，确定各楼层与各户房屋的实际建筑面积，为房屋证办理提供数据支持。