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影响不动产测绘的三大关键因素

来源:s  发表时间:2022/8/15 15:33:51  点击次数:【149】


地籍、权属、房产测绘都是合法测绘。其地图和数据一经登记确认,即具有法律效力,是民政、国土资源、房产行政主管部门和人民法院确认产权、处理纠纷的重要依据。测绘成果在不动产登记中起着关键作用,其质量将直接影响登记的公信力。在登记背景下,不动产测绘的对象包括土地、房屋、草原、林地、海域等类别。除了数据标准,支撑技术、信息平台和人才队伍是三个关键影响因素。

支撑技术

主要问题。房产测绘支撑技术主要包括空间基准、数据采集与处理、质量检测技术。在空间基准方面,土地、房屋、林业、草原、海域分属不同的行业部门,现有的数据采集和存储采用不同的空间基准,主要有1980 Xi安坐标系、1954北京坐标系、批准的地方独立坐标系和任意坐标系。还是要建立不同坐标框架之间的联系,同时要考虑换带、投影精度、高程基准转换。在数据采集和处理技术方面,3S技术(地理信息系统GIS、遥感技术RS和定位系统GPS的统称)在房产测绘中得到了广泛的应用。这些技术各有优势,但也有局限性,其强集成和应用是难点。

对策和建议。要实现空间基准的,应考虑将2008年启用的2000大地坐标系作为不动产登记的基准坐标系。所有已有的坐标系都要建立它们之间的转换关系和相互关系,确定参数转换模型,并对模型的转换精度进行评估和控制。同时,考虑到不同类型房产现有测绘成果的换带和投影方法的差异,应精度标准,控制换带精度。此外,鉴于土地、房屋、部分林业和海域对高程精度要求越来越高,具体精度指标差异较大,为高程基准,宜增加“空间权属”单元的划分,权属登记单元的划分还应考虑垂直维度。

在数据采集和处理技术上,一步是技术手段的选择。遥感技术主要适用于资源调查,如大面积林业调查、草原调查和海洋调查。无人机航拍和倾斜摄影测量技术在垂直维度权属和资源调查中可以借鉴。GPS技术主要用于各级准确定位和控制测量。基于网络的RTK(动态实时)技术在城乡房产测量中的应用意义重大,其精度和稳定性也得到了提高。但实践证明,城乡房屋测绘需要全站仪配合才能提高测量精度,因此“全站仪+GPS”的结合与一体化是仪器改进的重要方向。

其次,不动产客体的分类。详细梳理林地、海域不动产类型,与土地、房屋管理相结合,加快制定的分类标准,为不动产测绘和权属登记单元划分提供依据,便于处置权属纠纷。

房产测绘的精度。传统测绘对房产、土地的精度要求比较高,而林业、草原、海洋大多属于资源调查范畴,采集精度要根据需要划分。比如西部山区地形的农村,如重庆,宅基地测绘可以不严格按照城市房屋测绘的精度要求进行,考虑到地形条件、资金紧张程度、点位分散、GPS网络覆盖、信号接收等因素,采用“测绘”的模式。

信息平台

主要问题。信息平台建设和基础数据整合对不动产登记的发展影响很大,目前这方面的工作仍然艰巨复杂。第一,不动产信息平台的基本框架已经形成,但主要是针对国有建设用地和房屋。在农村、林地、草原等不动产登记中。、基础图形清理、历史数据上传、档案和台账的补充记录等亟待解决。二是各级各类平台未能对接。还存在登记与交易制度分离、林地分散并存、新制度接受与旧制度运行等问题。第三,存量数据的整合无法为日常注册提供完整的基础保障。第四,需要预防和消除数据安全管理的隐患。

对策和建议。一是让各级政府充分认识到信息平台建设的重要性和紧迫性,提高认识。

二是加快林业等行业主管部门对接,理清线索,达成共识。要建立动态联系工作机制,对行业内现有的各级各类信息系统进行清理分析。主要包括:检查核实各类基础数据库的坐标系统、数据格式、图形信息、档案等属性;要努力清理旧的零散登记档案和材料,实现纸质档案(材料)电子化;加快研究适用于各类房地产的数据库标准,明确数据指标和内容,数据分类和表达模式;空间基准和采集技术,质量标准,实现各类数据采集和集成规范、准确和完善。

三是结合前期责任机构整合和技术研发相关成果支撑,统筹推进,稳步建设符合实际的管理信息平台,切实解决群众办证难问题。

人才队伍

主要问题。房产测绘人员不仅要有过硬的思想素质、扎实的测绘理论基础和熟练的操作技能,还要熟悉与房产相关的法律法规、政策和知识。总体来看,我国不动产登记测绘人员综合素质参差不齐,测绘人员培养现状不容乐观,尤其是在西部欠发达地区。具体而言,人才队伍建设中存在的问题主要体现在以下几个方面:测绘机构尚未与登记部门实质性分离,完全垄断经营和管理的一体化模式依然存在;测绘机构类型多,结构复杂,管理和引导难度相对较大。人才的“身份”是混杂的,在国有企事业单位中,人员编制、聘用人员、劳务派遣、专兼职等多种“角色”并存。人才梯队受“身份”影响大;与收入分配制度不尽合理,公司制企业薪酬调整灵活,而国有或事业单位受制度影响,存在不合理、不公平的收入分配,极大影响了团队稳定性、工作效率和业绩质量。

对策和建议。第一,深化交流,加强监管。国土、房管、林业等房地产行政主管部门要加强监管,加强参与房地产测绘机构资质审查、信用体系建设、交换和备案机制等工作。,促进房地产测绘机构的良性发展和优胜劣汰。

二是分类改革,多层次联动。注重薪酬制度的改革和完善,推动建立公平公正的收入分配制度,实现同工同酬常态化;探索组织结构的改革和调整;要进一步加强产管分离,减少行政过度干预生产的现象;主管部门已制定措施和计划,鼓励创新和研究,扩大理论成果的应用。生产单位重视增加研究经费,保证技术升级,刺激生产效率的提高。

三项措施并举,循序渐进,狠抓落实,着眼长远,彻底解决区域经济社会发展不平衡造成的人才培养和队伍建设的困境。在全国范围内打破区域瓶颈,大力促进东、中、西部涉及房地产测绘的高校和科研院所之间的交流;各地要建立符合区域特点的教育、培训、R&D、应用一体化综合发展长效机制,实现区域内联动;注重地方高职院校房产测绘人员理论和实践技能的培养;鼓励全国测绘院校开设房产测绘课程,研究设计系统、规范、可行的房产测绘课程,在课程设计中加强林业、草原、海洋等房产测绘技能的实践和拓展。

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